최근 보유 중인 토지의 양도를 계획하며 고민하는 소유자들이 많다. 양도 전 반드시 확인해야 할 것이 해당 토지가 세법상 ‘비사업용 토지’에 해당하는지 여부다.

토지를 양도할 때는 얼마나 오래 보유했는지만 살펴서는 안된다. 보유기간 중 해당 토지를 지목 본래의 용도에 맞게 사용했는지를 확인해야 한다. 비사업용 토지로 판정되면 양도소득세 기본세율(6∼45%)에 10%의 세율이 추가돼 세 부담이 커질 수 있기 때문이다.

사업용 토지로 인정받으려면 우선 일정한 기간 기준을 충족해야 한다. 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 직전 5년 중 3년 이상 또는 전체 보유기간의 60% 이상을 사업용으로 사용해야 한다. 양도 직전에 잠시 본래 용도로 사용했다고 해서 사업용 토지로 인정되는 것은 아니다.

지목별 사용 요건도 확인해야 한다. 농지는 원칙적으로 농지 소재지나 농지에 연접한 시·군·구 등 일정 지역에 거주하는 ‘재촌’ 요건과 직접 농사를 짓는 ‘자경’ 요건을 충족해야 한다.

임야는 일정한 재촌 요건을 갖춰야 하며, 주택 부수 토지는 주택 정착면적에 지역별 일정 배율을 적용한 기준면적을 살펴봐야 한다. 나대지 등 그 밖의 토지는 실제 이용현황과 재산세 과세유형 등도 중요한 판단기준이 된다.

다만 세법에서는 여러 예외 규정을 두고 있다. 대표적으로 직계존속이나 배우자가 일정 기간 재촌·자경한 농지 등을 상속·증여받은 경우 일정 요건을 충족하면 비사업용 토지에서 제외될 수 있다. 상속으로 취득한 농지를 5년 내 양도하는 경우에도 별도의 특례가 적용될 수 있다. 이외에도 법령에 따라 사용이 제한된 토지, 공익상 산림보호를 위해 지정된 임야, 공익사업으로 협의 매수·수용되는 토지 등에도 예외 규정이 있다.

따라서 현재 토지를 직접 사용하지 않는다는 사실만으로 비사업용 토지라고 단정해서는 안된다.

최근 발표된 부동산 세제개편 내용에 따르면 2028년부터 비사업용 토지의 추가세율이 현행 10%에서 20%로 높아지고 장기보유특별공제도 배제될 예정이다.

현재는 비사업용 토지라도 보유기간에 따라 연 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 하지만 개편 내용이 시행되면 공제 혜택이 사라져 양도차익이 크고 장기 보유한 토지일수록 세 부담이 커질 수 있다.

따라서 앞으로는 사업용 여부뿐 아니라 ‘언제 양도할 것인가’도 함께 검토해야 한다. 사업용 요건 충족이 어렵고 처분을 계획하고 있다면 개편 시행 전후의 예상 세액을 비교해볼 필요가 있다.

특히 2028년을 앞두고 토지 양도를 계획한다면 사업용 전환 및 예외 규정 적용 가능성, 장기보유특별공제와 양도 시기별 예상 세액을 종합적으로 검토해 자신에게 적합한 양도 전략을 세우는 것이 중요하다.

출처: 농민신문(https://www.nongmin.com/)